居抜き物件を探すときはココをチェック！
飲食店を開業しようと思ったら、出店するための物件を探す必要があります。
今回は、居抜き物件で飲食店を開業する際のデメリットや注意すべき点を解説しますので、物件を探すときの参考にしてください。
1.居抜き物件とは？
「居抜き物件」とは、前の店舗で使用していた店内の内装、キッチンや冷蔵庫などの什器、厨房機器やお皿などの食器類などが残っている物件のことをいいます。
そのまま使うことができますので、内装工事をまったくしなくても良いですし、多少工事をするとしても初期投資の費用を安く抑えることが可能です。
また、内装工事がなければ、開店までの期間を短縮できます。
賃貸物件の場合、内装工事をしている間も賃料が発生しますので、短期間で開店できれば、その分、費用は抑えられます。
一方、店舗物件にはコンクリート打ちっぱなしの状態で、内装や設備が何もない建物だけの状態のスケルトン物件というものもあります。
設備を自分で調達して、内装も自分の描いているコンセプトに合わせたデザインすることができるので、自由度は高いです。
ただし、内装工事費用と工事に時間を要します。
個人で経営している小さな飲食店の場合でも、スケルトン物件から開業しようとすると1,000万円～1,500万円ほど初期費用が必要と言われています。
2.居抜き物件はメリットしかない？注意すべき８つのポイント
前述したとおり、居抜き物件は初期投資を抑えることができ、早期に営業が開始できる点が大きなメリットで、非常に魅力的です。
ただし、注意すべき点があることも事実ですので、居抜き物件について正しく理解し、しっかりと見極めましょう。
(1)居抜き物件にも色々あります
居抜き物件と言っても、さまざまです。
美容院やネイルサロン、整体やマッサージ店、雑貨屋などの物販や学習塾など、店舗物件には飲食店以外の居抜き物件も多数あります。
居抜き物件だからと言って、飲食店の居抜き物件とは限りませんので注意しましょう。
また、たとえ飲食店の居抜き物件であっても状態はさまざまです。
内装もそのまま使えて、厨房機器やテーブル、椅子、食器類など、細かい備品まですべて残っている居抜き物件もありますが、壁や床、水道や電気、ガスの配管は残ってるものの、テーブルや椅子、厨房機器は一切ない居抜き物件もあります。
気になる居抜き物件が見つかったら、まずはその物件がどのような状態なのか見に行きましょう。
(2)水道・ガス・電気・排水などの機能、位置チェック
実は、水道・ガス・電気などの配管設備が内装工事の中で最も費用がかかります。
例えば、導入予定の厨房機器に対してガスの容量が足りないと設備工事が必要になり、費用を少しでも安く抑えようと居抜き物件にしたのにも関わらず、後から費用がかさんでしまいます。
ガスの容量以外にも、電気容量やコンセントの位置、動力の使えるコンセントの有無、他にもガス管の位置や水道、排水の場所なども今のままで使える状態なのかきちんと確認しましょう。
冷蔵庫やガス器具、シンクの入れ替えや追加、配管の新設など、床や壁がある状態から行うと想像以上に出費がかさみます。
(3)厨房機器は使用可能か、必要な分が揃っているか
お店を閉めてから日数が経っていると、厨房機器に問題が発生している可能性もありますので、ちゃんと動くか１つずつ確認する必要があります。
冷蔵庫や冷凍庫はちゃんと冷えるかどうか、実際に電源を入れて確認しましょう。
古すぎて劣化していたり、故障していたりすると、撤去費用や処分費用がかかりますし、新しい厨房機器を買う必要がありますので、そのものの価格＋搬入費用などが追加で発生します。
また、厨房の入り口が狭いと、最悪の場合、壁を壊して厨房機器を出し入れしなければならなくなり、余計に費用がかかってしまいますので、注意が必要です。
ご自身のお店のメニューを作るときに必要な厨房機器は揃っているか、新しく設置するのであれば、スペースは確保できているか、水道ガス電気の接続はできるかなど、時間をかけてきちんと確認しましょう。
もう一点、注意すべきことが厨房機器の中にリース契約しているものがないかということです。
厨房機器などはリースを利用している方もいます。
仮に居抜き物件の厨房機器にリースのものが混ざっていると、リース会社が機器を持ち帰るケースもありますし、契約したらリース料の請求が来た！というトラブルも起こりえますので、事前にチェックが必要です。
(4)お店のコンセプトと合っているか
居抜き物件は、レイアウトを変えられないことも多く、自分のイメージしている通りに作り上げることができない可能性もあります。
もし、内装工事をするのであれば、施工業者に相談しなければなりません。
場合によっては、一度解体してから施工となるので、初期費用がかかってしまいます。
内装やテーブル、椅子などの設備も同様です。
開業しようとしている飲食店のコンセプトを左右しますので、ご自身の目でしっかりと確認しておきましょう。
(5)原状回復の義務があるか確認しておきましょう
原状回復とは、借りた当時の状態に戻すことをいいます。
スケルトンでの返却が義務付けられている場合、内装の解体撤去にかなりの費用と手間がかかりますので、事前に確認をしておく必要があります。
(6)前のお店がやめた理由は何か？
閉店した理由がオーナーの個人的な事情などであれば問題ありませんが、立地が飲食店にふさわしくなかったり、人の流れが少なかったりと、その物件で開業することが不利なケースもあります。
不動産屋や大家以外にも、できれば近隣のお店の方や一般の方に聞けるとなお良いです。
(7)造作譲渡の価格は適正か
居抜き物件の水道、ガス、電気、厨房機器、テーブルや椅子、食器類などは、前のお店の経営者の持ち物です。
これらの設備を譲り受けることを「造作譲渡」といいます。
造作譲渡は、有料と無料どちらの場合もありますので、事前に確認が必要です。
有料の場合は、提示された譲渡金額が適正かどうかチェックしましょう。
厨房機器は正常に稼働するか、不必要なものばかりで撤去費用など余計な費用がかからないかなど、自分の目で確認することはもちろん大切ですが、時には内装の施工業者など専門家に依頼をして念入りに確認することも重要です。
(8)前のお店のイメージも引き継ぎます
お店の名前や看板などが変わっても、同じ場所で同業種の似たお店がオープンすると、お客さんからの立場で見ると、あまり変化に気がつかないということも多々あります。
また、流行っていないお店であったり、万が一、近隣の方に悪い印象を与えたりしていると、そのまま悪い印象も引き継ぐことになりかねません。
開業する際には、オーナーが変わったことを周知し、オープンまでに大々的に宣伝するなどしてイメージ刷新に努めましょう。
まとめ
今回は、居抜き物件で飲食店を開業する場合の注意点をご紹介しました。
居抜き物件を取り扱うサイトもありますので、活用して探すのも良いでしょう。
ただし、ご説明したとおりメリットばかりではありませんので、物件を取得してから後悔しないように事前にしっかりと確認することが大切です。
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平成24年8月以降 副業で税理士事務所勤務や広告代理事業、保険代理事業、融資支援事業を経験。
平成27年12月、株式会社SoLabo（ソラボ）を設立し、代表取締役に就任。
お客様の融資支援実績は、累計4,500件以上（2021年7月末現在）。
自身も株式会社SoLaboで創業6年目までに3億円以上の融資を受けることに成功。
【書籍】
2021年10月発売 『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方38の秘訣』（幻冬舎）
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