パン屋の開業における物件探しのポイントを解説

パン屋の開業における物件探しのポイントを解説 更新日:2023.10.05 公開日:2023.10.05起業のための資金調達 – 飲食(飲食店・外食・デリバリー)
パン屋 開業 物件

パン屋を開業したい人の中には、店舗となる物件を探している人もいますよね。物件を探すときの流れが知りたい人もいるでしょう。

当記事では、パン屋の開業における物件探しのポイントを解説します。物件を探すときの流れも解説するため、パン屋を開業する目的として物件を探している人は参考にしてみてください。

まずは物件を探すときのポイントを押さえる

パン屋の物件を探すときには、いくつかのポイントがあります。それぞれのポイントは店舗となる物件を決めるときの判断軸になるため、パン屋を開業する目的として物件を探している人は、まずは物件を探すときのポイントを押さえておきましょう。

【物件を探すときのポイント】

  • 立地の特徴
  • 物件の種類

物件を探すときのポイントは「立地の特徴」と「物件の種類」をそれぞれ把握することです。立地の特徴と物件の種類を把握することにより、店舗となる物件を決めるときの判断軸になるため、まずはそれぞれの項目を確認しておきましょう。

立地の特徴

物件を探すときのポイントのひとつは「立地の特徴」を把握することです。立地は3種類に分けられ、それぞれ立地の特徴が異なるため、パン屋を開業する目的として物件を探している人は立地の特徴を把握しておきましょう。

【立地の種類ごとの特徴】

立地の種類 特徴 メリットとデメリット
オフィス立地 ・オフィスビルが立ち並ぶ <メリット>
・平日の安定的な集客が見込める
・混雑する時間帯の見通しがつく
<デメリット>
・土日祝日の集客が難しい
・賃料が高い傾向にある
商業立地 ・商業施設が集まる <メリット>
・曜日や時間を問わず人通りが多い
・販促の費用対効果が高い傾向にある
<デメリット>
・他店との競争が激しい
・賃料が高い傾向にある
住宅立地 ・住宅が密集している <メリット>
・競合となる店舗が少ない
・賃料が低い傾向にある
<デメリット>
・周辺住民以外の集客が難しい
・販促の費用対効果が低い傾向にある

たとえば、商業施設が集まる「商業立地」では、曜日や時間を問わず人通りが多いため、販促活動の費用対効果が高い傾向があります。その反面、商業立地は他のパン屋を含む飲食店との競争が激しく、住宅立地と比較した場合は賃料が高い傾向があります。

また、住宅が密集している「住宅立地」では、競合となる店舗が少なく、オフィス立地や商業立地と比較した場合は賃料が低い傾向があります。その反面、住宅立地は顧客の中心層が周辺住民になるため、販促活動の費用対効果が低い傾向があります。

いずれの立地もメリットとデメリットが存在します。立地を決めるときは希望条件と立地の特徴を照らし合わせながら決めることがポイントとなるため、パン屋を開業したい人は判断材料のひとつとして立地の特徴を押さえておきましょう。

物件の種類

物件を探すときのもうひとつのポイントは「物件の種類」を把握することです。物件は2種類に分けられ、それぞれ物件の状態が異なるため、パン屋を開業する目的として物件を探している人は物件の種類を把握しておきましょう。

【物件の種類ごとの特徴】

種類 物件の状態 メリットとデメリット
居抜き物件 内装や設備が残っている状態 <メリット>
・工期や費用を抑えられる
・スケルトン物件よりも物件数が多い
<デメリット>
・設備の整備が必要になる
・レイアウトやデザインを変更しにくい
スケルトン物件 建物が構造躯体だけの状態 <メリット>
・設備の管理がしやすい
・レイアウトやデザインを自由にできる
<デメリット>
・工期や費用がかかる
・退去時に原状回復が必要になる

「居抜き物件」とは、以前の借主が使用していた内装や設備が残っている状態の物件です。造作譲渡とも言われ、テナント募集されている居抜き物件は内装や設備をそのまま使用できる状態となるため、内外装にかかる工期や費用を抑えられる傾向があります。

「スケルトン物件」とは、建物が構造駆体だけの状態の物件です。設備や備品が取り除かれ、スケルトン物件はコンクリートが打ちっぱなしの状態となるため、設備のレイアウトや内装のデザインなど、店舗を自由に設計できる傾向があります。

いずれの物件もメリットとデメリットが存在します。物件を決めるときは希望条件と物件の種類を照らし合わせながら決めることがポイントとなるため、パン屋を開業したい人は判断材料のひとつとして物件の種類を押さえておきましょう。

ポイントを押さえた人は物件を探すときの流れを考える

物件を探すときのポイントを押さえた人は、次は物件を探すときの流れを考えてみましょう。ひとつひとつの工程を整理することにより、希望条件に合致した物件を見つけられる可能性があるため、まずは物件を探すときの流れを確認してみましょう。

【物件を探すときの流れ】

  1. 希望条件を整理する
  2. 条件に合う物件を探す
  3. 物件の状態を見に行く
  4. 契約内容を確認する

いくつかの工程に分けることにより、段階を踏みながら計画的に進めることができます。それぞれの工程が前後することや並行することもありますが、店舗となる物件を探すときの参考としてそれぞれの工程を確認してみましょう。

①希望条件を整理する

パン屋の物件を探すときは、最初の工程として希望条件を整理してみましょう。希望条件を整理することにより、パン屋のイメージが具体化され、物件選びの基準が見えてくるため、まずは希望条件を整理するところから始めてみてください。

【物件の希望条件の例】

項目 希望条件
物件 内装や設備が残る居抜き物件
立地 住宅が密集している住宅立地
坪数 20坪程度
賃料 25万円程度
その他 駅徒歩15分以内にある物件

たとえば、費用を抑えたい人には、内装や設備が残る居抜き物件が選択肢として挙げられます。スケルトン物件と比較した場合、レイアウトやデザインの自由度は劣る場合もありますが、以前の内装や設備が残る状態となるため、費用を抑えられる可能性があります。

また、顧客のリピート率を重視したい人には、住宅が密集している住宅立地が選択肢として挙げられます。商業立地と比較した場合、人通りは少ないかもしれませんが、周辺住民が立ち寄りやすく、何度も買いに来てくれる可能性があります。

なお、パン屋の物件を探す場合、設備に関する規定や制限を考慮する必要があります。消防法の規定や保健所の施設基準など、規定や制限を満たしている必要があるため、取得する物件を決めるときはその前提を踏まえておきましょう。

②条件に合う物件を探す

希望条件を整理した後は、次の工程として条件に合う物件を探してみましょう。物件を探すときは「インターネットから探す方法」と「不動産屋から探す方法」が挙げられるため、まずはそれぞれのメリットとデメリットを確認してみてください。

【物件の探し方の例】

探し方 メリットとデメリット
インターネットから探す <メリット>
・自宅に居ながら物件を探せる
・複数の物件を一度に比較検討できる
<デメリット>
・物件が契約済みの可能性がある
・物件の情報が異なる可能性がある
不動産屋から探す <メリット>
・担当者からその物件の情報を聞ける
・掘り出し物件が見つかる可能性がある
<デメリット>
・不動産屋に出向く必要がある
・エリア外の物件は取り扱っていない可能性がある

インターネットから探す方法のメリットは「自宅に居ながら物件を探せる」「複数の物件を一度に比較検討できる」といった点です。その反面、「物件が契約済みの可能性がある」「物件の情報が異なる可能性がある」といったデメリットがあります。

不動産屋から探す方法のメリットは「担当者からその物件の情報を聞ける」「掘り出し物件が見つかる可能性がある」といった点です。その反面、「不動産屋に出向く必要がある」「エリア外の物件は取り扱っていない可能性がある」といったデメリットがあります。

なお、物件を探すときはひとつの方法に絞らず、複数の方法を活用することを検討してみてください。情報収集は物件探しのポイントのひとつになるため、物件を探すときはひとつの方法に絞らず、複数の方法を活用することを検討してみましょう。

③物件の状態を見に行く

条件に合う物件を見つけた人は、次の工程として物件の状態を見に行きましょう。物件の状態は図面から分かることもありますが、直接見ることにより得られる情報もあるため、条件に合う物件を見つけた人は物件の状態を見に行くことを検討してみましょう。

【確認事項の例】

項目 確認事項の例
外観 ・視認性は良いか?
・駐車スペースはあるか?
店内 ・動線は問題ないか?
・厨房スペースはあるか?
厨房設備 ・(居抜き物件の場合)使用できるか?
・(居抜き物件の場合)何年使用しているか?
インフラ設備 ・施設基準を満たせるか?
・厨房機器を稼働する電力はあるか?
その他 ・禁止事項はあるか?
・以前の借主の退去理由は?

たとえば、外観を確認するときは「視認性は良いか?」「駐車スペースはあるか?」といった点が挙げられます。車通りの多いエリアに開業する場合は視認性や駐車スペースがポイントになるため、その前提を考慮する必要があります。

また、インフラ設備を確認するときは「施設基準を満たせるか?」「厨房機器を稼働する電力はあるか?」といった点が挙げられます。以前のテナントが飲食店以外の場合は電気工事や内装工事が発生する可能性があるため、その前提を考慮する必要があります。

なお、物件の状態を見に行くときは周辺環境も確認してみてください。人通りの多さや競合店の有無など、物件の周辺環境は開業後の集客に影響するため、物件の状態を見に行くときは周辺環境を確認することも検討してみましょう。

④契約内容を確認する

物件の状態を見に行った人は、最後の工程として契約内容を確認してみてください。契約内容を確認せずに契約した場合、トラブルに発展するおそれもあるため、希望条件に合致する物件を見つけた人は必ず、その物件の契約内容を確認しておきましょう。

【物件の条件内容における確認事項の例】

項目 確認事項の例
費用面の条件 保証金等の金額
退去時の条件 退去時の原状回復の有無

たとえば、貸店舗として契約する場合、住居物件の敷金に相当する「保証金」を支払うことになります。保証金の相場は開業予定地によっても異なりますが、「賃料の6カ月分」や「賃料の10カ月分」など、賃料の数か月分に設定されている傾向があります。

また、契約内容の中には、「退去時の原状回復」が定められている場合もあります。原状回復は借りたときの状態に戻すことを指し、原状回復の範囲はその物件の契約内容次第ですが、スケルトン工事を行うことを原状回復としている場合もあります。

なお、契約内容は物件ごとに異なります。「店舗取得の条件」や「退去時の条件」以外にも確認すべき項目はあるため、希望条件に合致する物件を見つけた人は、ひとつひとつの項目を不動産屋の担当者に確認してから契約することを留意しておきましょう。

物件が見つからない人は希望条件を見直す

物件が見つからない人は希望条件を見直すことも検討してみてください。希望する条件の優先順位を見直すことにより、物件の選択肢が広がる可能性があるため、物件が見つからない人は希望条件を見直すことも検討してみましょう。

【優先度の項目の例】

項目 具体例
エリア 希望するエリアの範囲を広げてみる
坪数 希望する坪数の範囲を減らしてみる
築年数 希望する築年数の範囲を広げてみる

たとえば、希望条件が「東京都江戸川区の居抜き物件」だった場合、「東京都墨田区の居抜き物件」や「東京都江東区の居抜き物件」など、希望するエリアの範囲を広げることにより、希望条件に合致した物件を見つけられる可能性があります。

また、希望条件が「築10年未満の居抜き物件」だった場合、「築15年未満の居抜き物件」や「築20年未満の居抜き物件」など、希望する築年数の範囲を広げることにより、希望条件に合致した物件が見つけられることも考えられます。

とくに、予算内に収まる物件が見つからないときは各項目の優先度を見直すことも方法のひとつです。希望条件が増えれば増えるほど、物件の取得費用がかさむ傾向があるため、物件探しが難航している人は各項目の優先度を見直してみましょう。

まとめ

パン屋の物件を探すときには、いくつかのポイントがあります。とくに、「立地の特徴」と「物件の種類」は店舗となる物件を決めるときの判断軸になるため、パン屋を開業する目的として物件を探している人は、まずは物件を探すときのポイントを押さえておきましょう。

また、物件を探すときのポイントを押さえた人は、次は物件を探すときの流れを考えてみてください。ひとつひとつの工程を整理することにより、希望条件に合致する物件を見つけられる可能性があるため、物件を探すときの流れを確認してみましょう。

なお、物件が見つからない人は希望条件を見直すことも検討してみてください。希望する条件の優先順位を見直すことにより、物件の選択肢が広がる可能性があるため、物件が見つからない人は希望条件を見直すことも検討してみましょう。

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株式会社SoLabo 代表取締役 田原広一
この記事の監修
株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者
平成22年8月、資格の学校TACに入社し、以降5年間、税理士講座財務諸表論講師を務める。
平成24年8月以降 副業で税理士事務所勤務や広告代理事業、保険代理事業、融資支援事業を経験。
平成27年12月、株式会社SoLabo(ソラボ)を設立し、代表取締役に就任。
お客様の融資支援実績は、累計6,000件以上(2023年2月末現在)。
自身も株式会社SoLaboで創業6年目までに3億円以上の融資を受けることに成功。

【書籍】
2021年10月発売 『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方38の秘訣』(幻冬舎)

【運営サイト】
資金調達ノート » https://start-note.com/
創業融資ガイド » https://jfc-guide.com/
経営支援ガイド » https://support.so-labo.co.jp/

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