不動産の融資の引き締めはいつまで続くのか?融資しやすい銀行は?

不動産の融資の引き締めはいつまで続く?融資しやすい銀行は? 起業後の資金調達 – 不動産(販売・仲介・内外装・リフォーム)
不動産融資の引き締めが金融機関によって行われています。

スルガ銀行の不正融資をきっかけに、不動産投資向けの融資の引き締めが行われています。

もちろん全ての融資が厳しいわけではありません。しかし、アパートローンが白熱していた2016年以前より2019年の現在は、不動産での融資はいぜん不安定な状況と言えます。

この不動産の融資の引き締めは一体いつまで続くのでしょうか?また、複数ある銀行の中で不動産への融資をしやすい銀行はどのような銀行なのでしょうか。

 1.増えすぎた不動産投資人口とスルガショックでの引き締め

①企業への融資が減少したことで個人向けアパートローンが増加

2008年のリーマンショック以後、日本では日銀による長期低金利が継続しています。経済の長期停滞で企業の内部留保が増え、会社員の給与の増加もストップ。そのため、会社員をしながらアパート経営をする「サラリーマン大家」が2010年頃から徐々に増え、2016年の消費税10%への増税時期を境に(延期となりましたが)サラリーマン大家の数はピークだったと言われています。

 この理由として、「地銀の企業への貸出減」が挙げられます。人口減で今後の低成長が見込まれるため、いざという時のために配当と人件費を減らし、利益を内部にため込む企業が増えたのです。

 ②スルガショックで不動産融資だけでなく不動産担保の評価も厳しく

企業の内部留保を受け、地銀は企業への融資よりも住宅ローンや投資信託、そしてアパートローンへ主力商品をシフト。特に静岡のスルガ銀行は頭金なし・高金利で不動産投資への融資を行い、不動産融資で業界トップの座に君臨しました。しかし、返済不能の人に事業計画書を改ざんしてまで貸し出したため、次第にスルガ銀行の運転資金が焦げ付き、2018年4月に逮捕される事態へと発展しました。

 2019年の現在でも、スルガ銀行の不正融資事件は不動産業界に大きく影響を及ぼしています。融資自体の審査だけでなく、不動産担保の評価も以前より1~2割下げられている状況です。

 金融機関全体で個人向けアパートローンに対して慎重で、このことは「不動産融資の引き締め」と呼ばれています。不動産の引き締めではスルガショックの影響だけでなく、にわか大家の急激な増加も影響しています。「自己資金0円で大家に」などの広告に煽られたリーマン大家。この人たちは昔からの大家と比べると資金もノウハウもないため、金融機関にとっては安易に貸したくない存在なのです。

 2.このまま不動産融資の引き締めが続くと不動産業界はどうなる?

不動産融資の引き締めは買い手の減少につながると考えられます。買い手の減少は、不動産業界の衰退につながります。しかし、今のタイミングでは多額の借金をして不動産投資をするのは得策とは言えません。今は不動産価格の下落と低金利により、ズバリ「買い」より「売り」の時期だと言えるでしょう。

 不動産業界は建設業界と同じで、短期間に多くの資金が必要となる業界です。通常は物件の2~3割の頭金を家主が出し、残りの資金を2~3%の利率で融資を受けるという流れでした。不動産に入居する入居者が家賃を払い続け、何年かした後に利益が発生するというビジネスモデルです。

 けれども、そのビジネスモデルの維持が困難になってきています。空き家問題があるからです。サラリーマン大家がアパートローンで購入した新築物件は一部ローンが返済されないまま空き家となっています。また、新築以外の中古物件も少子高齢化により今の日本では供給過剰。

 不動産価格は「供給過剰」により、一部のタワマンなど高パフォーマンス物件以外では下落の一途をたどるのではないかと考えられています。日本ではなく、むしろ人口が増えているインドやナイジェリアなどの国で不動産投資をした方が成功率は高いのではないでしょうか。

 3.不動産投資で融資しやすい銀行はあるのか?

①地銀は難しい

しかし、それでもどうしても不動産投資で金融機関からお金を借りたい!というご事情のある方はまだまだいらっしゃることでしょう。一つ言えるのは、スルガショックにより地銀は不動産融資に対して消極的的なのでは、ということです。

 沈む地銀 全国7割、純利益減 朝日新聞社調査

※上記URLをクリックすると、朝日新聞デジタルというサイトにリンクします

 上記の記事によると、いま地方銀行の7割は存続の危機に直面しています。そのため、個人向けアパートローンの審査では「よほど条件の良い方でないと審査には通らない」と考えておく方が良いでしょう。

 ②日本政策金融公庫も微妙

事業融資で最も貸付実績の高い政策金融公庫である日本政策金融公庫。以前は、1%に満たない金利で不動産投資用に融資を受けられたサラリーマン大家もいたようです。

 しかし、いま状況は異なっています。不動産投資という言葉を出していけないのはもちろん、不動産担保や大家としての実績などがないと不動産賃貸業での多額の融資は難しいことでしょう。自己資金の足しにする程度の数百万円の融資であれば、可能性はゼロではありません。しかし、その際も①自己資金②不動産賃貸業の経験③事業計画④信用情報の4点をしっかり準備する必要があります。

 ③ネット銀行やクレジット会社の不動産投資ローンは利用可能

店舗を持たないネット銀行も不動産投資ローンを継続しています。信販系のオリックス銀行では1,000万円以上2億円以下の不動産投資ローンを固定金利期間特約付変動金利型で2~3%の年利で提供しています。(3年固定特約型または5年固定特約型)

オリックス銀行|不動産投資ローン

※上記URLをクリックすると、外部サイトへリンクします

 クレジットカードでお馴染みのセゾンも不動産投資ローンを展開しています。年収500万円以上の安定した収入と日本国籍または永住権をお持ちで20歳以上70歳以下の方が融資対象者です。

セゾンの不動産投資ローン

※上記URLをクリックすると、外部サイトへリンクします

 まとめ

不労所得としての長期の家賃は多くのサラリーマンにとって魅力的です。不動産投資がここまで人気が継続しているのもそのためです。

けれども、日本の少子高齢化や金融機関の不動産融資の引き締めにより現在(2019年5月)は融資の審査や担保の評価が厳しくなっています。

SoLaboに無料で相談する

 

株式会社SoLabo 代表取締役 田原広一
この記事の監修
株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者
【プロフィール】
平成22年04月 資格の学校TAC入社、財務諸表論講座講師を5年間務める
平成24年04月 税理士事務所で勤務
平成24年08月 個人で融資サポート業務をスタート
平成27年12月 株式会社SoLabo設立
現在までの融資実績は1600件以上

【書籍】
『独立開業から事業を軌道に乗せるまで 賢い融資の受け方35の秘訣』(幻冬舎)

【運営サイト】
資金調達ノート » https://start-note.com/
創業融資ガイド » https://jfc-guide.com/
inQup     » https://inqup.com/

【 動画で確認! 】株式会社SoLabo代表 田原がチバテレビに出演しました。