コレだ！不動産投資を成功させる3つのポイント

1.収益物件を購入

不動産投資を始める際はまず物件を購入しなければ行えません。

また不動産投資は主に不動産賃貸業ですので、入居希望者のニーズに合わなければ投資は成功しません。

しかし、物件やニーズと言われても一体どのようなものがあるのでしょうか。

それぞれの特徴と種類を紹介します。

物件は大きく2種類に分けられます。

-区分タイプ-

マンションや店舗、マンションなどの一部屋を指します。 

-一棟タイプ-

マンションやアパート、ビルなど建物のまるごとを指します。

（1）「区分」と「一棟」の具体的なメリット・デメリットとは？

「区分」の場合

メリット

・物件価格が安い

・流動性が高い

・管理会社に一任可能

・災害等のリスク軽減

デメリット

・空室リスクの影響が大きい

・資産価値が上がりにくい

・修繕や変更などの自由度がない

・融資を受けにくい

「一棟」の場合

メリット

・空室リスクを分散

・建て替えや修繕など自由度が高い

・高い収益性

・法人化が可能 

デメリット

・流動性が低い

・物件価格が高い

・自己資金では購入できないため、融資が必要

・災害発生時リスクが高い

・管理に手間がかかる

以上のように、メリット・デメリットが異なるため、自分に合った物件を選択する必要があります。

（2）賃貸ニーズ分析

物件一つ一つのニーズを分析し理解することで、どのような顧客に対してアプローチしていくかが決まっていきます。

「住居」

単身世帯向けの「ワンルームタイプ」が最も賃貸需要が高いと言われております。

都心や地方では多少状況が異なることもありますが、駅から10分以内の立地であれば、安定した入居者確保が可能です。

「店舗」

立地の良し悪しにもよりますが1階部分の貸しだしが最も流動性が高まります。

2階以上を貸す場合はよほどの好立地でない限り、テナントが付きません。

「事務所/オフィス」

全国的に見て市場の流通量が少ない傾向にあります。

また個人だと融資が受けにくいです。

不動産投資するのであれば、よほどの好立地の物件を確保できないのであればオススメはしません。

「介護施設」

住宅型有料老人ホームが投資に向いています。

安定した賃貸需要が見込める一方で資金作りが重要になります。

初期費用コストが最もかかりますので、個人での投資にはオススメしません。

「保育園」

最近、働く女性が増える一方でマンションや集合住宅の中に保育園を併設する建物が増えており、これらの物件に対する需要が高まっています。

また多少立地が悪くても入居してくる可能性があります。

「倉庫」

高速道路のIC付近や湾岸付近など大きな土地を所持できれば、倉庫の賃貸需要があります。

最近ではネット通販が普及してきた影響から倉庫需要が高く、不動産投資の中では高利回りで安定的しています。

2.立地

どのようなタイプの不動産に投資するのか決定したら次に重要なのは立地になります。

立地の良し悪しで成功確率が変わります。

例えば、都心を運行する山手線から歩いて5分の築年数28年のアパートと、岐阜県の山奥の新築デザイナーズマンションであれば、山手線近くのアパートの方が需要があり、不動産投資の成功率は高いです。

そもそも地方では賃料を払うより購入した方が安く住むことができるので需要が安定しまません。

不動産投資をするのであれば、コストはかかるが人口密集地帯に投資をしましょう。

3.不動産管理会社を見極める

不動産管理会社を見極めることが成功には欠かせません。

どのようなところをチェックする必要があるのかご説明します。

（1）入居者募集が得意

管理会社というと文字通り建物の管理だけだと思う方もいらっしゃると思います。

実際、建物管理だけを行う管理会社もありますが、ここで重要なのは、建物管理だけでなく「入居者管理」についても得意な会社を選ぶことです。

そもそも入居者の管理とは、具体的には次のようなものです。

もちろん、自身で管理することも可能ですが、管理のノウハウがないのに管理を行うとかえって失敗する確率が高くなります。

（2）管理会社の管理物件をチェック

管理会社を決める前に確認すべき部分を紹介します。

その部分とは管理会社の業務内容です。

実際に管理を検討している旨を業者に伝えると管理物件を見学させてもらえます。

管理物件を見せてくれない会社は避けるべきです。

管理物件でチェックするポイント

・郵便受け（ポスト）

どのくらい郵便物がポストに投函されているのか？定期的に掃除されているか？を見ることで空室の確認や郵便物を定期的に処分しているかがわかります。

・掲示板

掲示板を見ることで入居者に連絡を行っているのかが確認できます。

掲示板に貼ってあるチラシなどの日付がだいぶ前のものなら、適切な管理ができていない証拠になります。

・共同スペースの状態

エントランスや階段など清掃状態を確認することはもちろんのこと、電球のチェックなど消耗品の確認も行うことで管理者の管理体制や従業員の教育姿勢などが見えてきます。

（3）従業員の様子

店舗にいる従業員の対応の確認を行いましょう。

慌ただしくしているようならかえって不安を感じるべきです。

アパレルショップのようにバタバタしているから人気というわけではありません。

管理会社は安心を提供する会社です。落ち着いた雰囲気のある会社を選びましょう。

まとめ

不動産投資で成功するためには様々な取り組みと注意を払う必要があります。

投資を始めるにしても資金はとても大切です。

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この記事の監修

株式会社SoLabo　代表取締役 / 税理士有資格者

田原　広一（たはら　こういち）

資格の学校TACで財務諸表論の講師を５年行う。税理士事務所勤務を経て、平成23年より個人で融資サポート業務をスタート。
平成27年12月、株式会社SoLabo立ち上げ。
融資支援業務に力を注ぎ、現在では400件以上の融資支援を行っている。